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2019年1-8月中國典型房企銷售業績TOP200【第62期】

時間:2019年09月02日安徽騰越瀏覽:

2019年1-8月,各梯隊房企的門檻值仍然保持著增長態勢,總體增速有所收縮。其中,TOP20增速放緩最明顯,漲幅較2018年同期下降71個百分點。但TOP30門檻值漲幅較2018年同期有顯著提高。

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截止2019年8月31日,已有5房企銷售業績超過3000億元,19家(包括5家破3000億元房企)房企業績突破千億,預計2019年保利發展、融創中國能順利突破5000億元,而且,隨著整體銷售規模增速的放緩,房企銷售業績門檻值增長也將相應放緩。

集中度:頭部聚集趨勢未變,收入變動將保持同步


2019年1-8月,TOP100行業集中度達75%,TOP50集中度為62%,TOP20集中度為42%,TOP10集中度為30%。


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整體來看,TOP100房企集中提升速度均有所放緩,但是行業份額向頭部集中的趨勢并無改變。預計未來,隨著行業的進一步競合,頭部房企占據的份額會越來越大。而且,由于房地產行業特殊的結轉機制,未來房地產行業營業收入的集中度也將不斷提升,并與銷售規模集中度的變化趨勢保持一致。

2019年中期業績會上,各房企對未來戰略發展訴求的表述具有一定共性:規模追求不懈;備貨充足,提前搶收促回款;審慎投資,收斂聚焦。

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規模觀:規模訴求從未停歇,千億追求仍在持續

雖然房企銷售增速在普遍放緩,但是房企對于規模的核心訴求并未改變。只是在新的環境和行業格局下,為了更好的在不確定性中把握確定性,企業在自主調整節奏,保持發展的可持續性。已實現千億的房企向著更高量級邁進,新千億房企目標在于第一陣營,尚未實現千億的企業則劍指千億。

世茂房地產——邁向更高量級

2017年世茂房地產順利邁入千億門檻,實現銷售金額1007.7億元,2018年實現銷售金額1761.5億元,2019年上半年,世茂房地產在土地投資端表現積極,初略估計其2020年可售貨值將超5000億元,按60%的去化率計算,2020年便可實現3000億元的銷售業績。

中國金茂——沖刺第一陣營

中國金茂2018年成功實現千億跨越,銷售業績達1280億元,排名23位。關于銷售未來規模發展,中國金茂給自己的定位是向行業第一梯隊沖刺。2019年保持1500億元銷售目標保持不變, 但其內部希望超額完成目標。

正榮地產——三年規模翻番

正榮地產2018年成功突破千億,在未來銷售規模發展上,正榮地產有著明確的銷售增速規劃,每年大概控制在30%的增長水平,如果行情好一點,可能增速會提高一下,行情不好,增速可能低一點。按年均30%的復合增速來看,大概三年左右就可以實現規模翻一番。

禹洲地產——劍指千億目標

在千億目標盛行的當下,禹洲地產也為自己設定了千億的階段性目標。至于為什么也要沖千億,林主席說道“如果現在沒有達到千億水平的話,對企業來講,可能未來在跟銀行談融資、買地,或者一些產業層面的地產收購等方面,確實有一定難度”。

為什么房企執著于規模的提升,未達千億的企業也在致力于邁入千億門檻?我們認為原因有二:

第一、規模是實力,助力投融多元順暢。

從現在企業的布局策略來看,一致性的描述是“深耕一、二線,聚焦城市群“。就當前熱度極高的大灣區來說,各種利好的政策都在引導著企業前去布局,那么外來的房企如何進去,本地的房企又如何守住自身優勢?外來房企業需要一定的規模支撐其外拓,本地房企需要規模優勢給其帶來足夠的資源和資金優勢助其鞏固優勢,并實現外部擴張。

第二、規模是資源,提供外部探索的可能性。

房地產行業是個聚集資源的大平臺,上下游豐富的產業鏈決定了房地產行業能夠打通各個行業,能夠形成各類產業集群。而且,在規模達到一定高度時,企業也有基礎去探索除地產之外可能性。典型如碧桂園在機器人領域的嘗試,融創中國在文化、文旅板塊的努力,還有中國恒大在新能源汽車的“付出”等等都是地產的巨大規模給了企業更多的騰挪空間。

經營觀:備足貨量,提前搶收“金九銀十”

房企銷售目標的設定和貨值儲備一定程度上表明企業對于未來行業走勢的研判和態度。從房企銷售目標和全年貨量儲備上看,企業銷售目標相對審慎,而且貨量儲備儲備充裕,上半年去化率基本處于60%左右的水平,下半年若以60%去化率計算,企業實現全年業績目標的難度不大。融創中國2019年全年業績目標為5500億元,2019 H1實現合約銷售金額2142億元,下半年可售貨值為5722億元,即2019H2去化率達到59%即可順利實現全年目標。房地產行業具有濃厚的政策性,政策的不僅影響購房者的預期和決策,也同樣影響著房地產企業的行為和決策。2019年,融資端政策再度收緊,包括監管部門將收緊部分房企公開市場融資,包括債券及ABS產品;暫停上半年在公開土地市場拿地活躍的企業用公開市場融資;對信托公司窗口指導等等都在不斷增加房企的融資難度。730中央政治局會議更是提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”,這奠定了政策調控的基調,房地產行業對于政策調控的預期也相應發生了變化,“促銷售,搶回款”成為企業的一致性動作。為了更好去化,更快實現資金回籠,傳統“金九銀十”未到,營銷動作已先行開啟,而且營銷力度較大。部分房企在3季度初已打響營銷戰,營銷手段不僅有全員營銷優惠,清尾優惠,推薦優惠,還有付款優惠等等,最高優惠力度達8折,優惠力度之大頗具“價格戰”傾向。

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投資端:收斂聚焦,關注一二線及強三線

隨著粵港澳大灣區規劃剛要,長三角一體化等城市群利好政策的出臺,企業布局策略表現出明顯的一致性:?投資態度——總體審慎:保持審慎投資態度,把握土地市場機會擇機補充土地儲備,四季度土地市場或有機會;?投資方向——聚焦+深耕:聚焦城市群,重點關注長三角、粵港澳大灣區、成渝城市群,深耕一二線及強三線城市;?投資標準——利潤為先:提高拿地標準,拿的地既要保證規模,又要保證利潤,不拿地王;?投資總量——量入為出:投資總額不超過銷售回款的50%;?投資方式——舊改突出:招拍掛,合作,城市更新等多方式拿地,城市更新是在大灣區布局的最主要方式。

碧桂園——均衡布局

碧桂園在投資方向拿地秉持一線到五線均衡布局策略,2019年計劃有1800億元權益投資額,2019年上半年投資約1100億左右,下半年依然有相當份額的投資預算,但是具體的投資項目還要根據市場政策以及項目機會的情況。

中國恒大——標準提高

2019H1中國恒大沒有投資很多地方, 但是土地儲備增加了不少,下半年基本還是保持這種節奏,沒有做土地的預算,基本上已經夠了,除非有重大的利好,沒有利好,下半年就不拿,基本上就這個策略。對于未來拿地的標準就是,毛利潤率30%以上,凈利潤率15%以上就拿,還要兼顧資金,達到標準就拿,達不到標準就不拿。恒大現在擁有接近4億平方米的土地儲備,總貨值達5萬億,每年幾千億銷售規模,即使下半年不拿地,影響也相對有限。

中海地產——按預算購地

中海地產買地的總預算,年初是由預算安排的,根據公司負債率,回款,和對市場的判斷做出了2019年全年1350億港元的新增投資的預算安排。未來,還會一如既往按照自己的風格,該投資還是會投資,其投資標準是滿足15%的成本利潤率,包括IRR也是15%。

龍光地產——量入為出

龍光地產對于買地一般都是按照量入為出的原則,即按照每年銷售額的一定比例來控制拿地的金額,通常來講一般是在50%左右。另外,也會采用投入低回報高的方式,如城市更新來獲取優質的土儲,減少資金的占用。

佳兆業——綜合考量

2019年,佳兆業全年的投資目標是280億,上半年的土地款支出是130億,包括舊改,去年未付的尾款,還有今年投入了新的拿地,所以下半年是150億,但最終買多少地,也要根據市場的環境,還有現今的狀況決定。

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